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La casa del futuro? Non solo efficiente, ma salubre: così cambia il valore dell’abitare

Pubblicato il 11 Settembre, 2026 • di Sara Narduzzi

Per molto tempo abbiamo giudicato una casa attraverso parametri consolidati: la posizione, la superficie, il numero delle stanze, il piano, l’affaccio, la presenza di spazi esterni e la qualità delle finiture. Negli ultimi anni a questo vocabolario si è aggiunto quello dell’efficienza energetica, entrato progressivamente nelle abitudini di chi progetta, costruisce, compra o ristruttura un immobile. C’è però una domanda che ancora raramente viene posta prima di scegliere un’abitazione e che potrebbe diventare sempre più importante nei prossimi anni: quanto è salubre la casa nella quale andremo a vivere?

La risposta riguarda aspetti molto concreti, dall’aria che respiriamo alla presenza di umidità e muffe, dalla temperatura al rumore, dalla luce naturale ai materiali utilizzati, fino al ricambio dell’aria e alla capacità complessiva degli ambienti di garantire condizioni di benessere a chi vi trascorre una parte considerevole della propria vita. È intorno a questa idea che si è sviluppato a Bari il confronto dedicato alla salubrità degli ambienti costruiti nell’ambito di Home Health & Hi-Tech, progetto che mette in relazione salute, edificio e innovazione tecnologica e che ha portato alla redazione di un Position Paper attraverso il contributo di un comitato scientifico multidisciplinare. L’incontro è stato realizzato in collaborazione con Smart Building Italia e ANCE Bari e Barletta-Andria-Trani, con la co-organizzazione da parte dell’Ordine degli Ingegneri della provincia di Bari e dell’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori di Bari.

Il punto di partenza è il progressivo ampliamento del concetto stesso di sostenibilità. Ridurre consumi ed emissioni rimane una priorità, soprattutto in un Paese caratterizzato da un patrimonio immobiliare in larga parte datato, ma un edificio che consuma poco non è automaticamente un edificio nel quale si vive bene. La sfida diventa quindi passare da una sostenibilità concentrata prevalentemente sul rapporto tra costruzione e ambiente a una visione che comprenda anche il rapporto tra costruzione e persona, facendo dialogare architettura e ingegneria con medicina, fisica tecnica, neuroscienze e psicologia ambientale.

Dal patrimonio esistente parte la sfida della casa salubre

La questione diventa ancora più rilevante se si guarda alla composizione del patrimonio edilizio italiano. Come ha ricordato il presidente di ANCE Bari-BAT Nicola Bonerba, la nuova costruzione rappresenta solo una quota limitata rispetto a uno stock immobiliare molto ampio, spesso realizzato in epoche nelle quali efficienza energetica, qualità indoor e sostenibilità dei materiali avevano un peso assai diverso da quello attuale. È quindi sugli edifici esistenti che si giocherà una parte decisiva della trasformazione dei prossimi anni, collegando gli obiettivi di decarbonizzazione alla rigenerazione urbana, alla qualità dell’abitare e alla sostenibilità sociale.

Riqualificare, in questa prospettiva, non può significare soltanto ridurre la bolletta o migliorare la classe energetica. Occorre considerare contemporaneamente involucro, impianti, ventilazione, materiali, schermature solari, luce, acustica e modalità di utilizzo dell’edificio, evitando di pensare che la somma di singoli interventi tecnologicamente avanzati produca automaticamente un ambiente di qualità.

Proprio su questo terreno si incontrano anche le riflessioni degli Ordini professionali. Maria Antonietta Valente, Consigliere Segretario OIBA dell’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Bari, e Porzia Pietrantonio, presidente dell’Ordine degli Architetti PPC della Provincia di Bari, hanno richiamato da prospettive complementari la responsabilità dei progettisti e la necessità di una visione che non si esaurisca nella verifica tecnica delle prestazioni. Dietro parametri come temperatura, umidità, qualità dell’aria, illuminazione e caratteristiche dei materiali ci sono infatti conseguenze concrete sulla salute e sul comfort delle persone, mentre la qualità dell’abitare non può essere separata dal rapporto dell’edificio con il quartiere e con la città.

Il progetto deve quindi tenere insieme scale differenti, dall’ambiente interno fino allo spazio urbano, perché un’abitazione può essere efficiente e salubre al proprio interno, ma la qualità della vita di chi la occupa dipenderà inevitabilmente anche dalla presenza di verde, servizi, mobilità, accessibilità e qualità dello spazio pubblico. Sostenibilità e salubrità finiscono così per diventare due parti di un’unica riflessione sulla qualità del costruito.

L’aria che respiriamo dentro gli edifici

Fra tutte le variabili, la qualità dell’aria è forse quella che mostra più chiaramente la distanza tra ciò che percepiamo e ciò che possiamo effettivamente misurare. Giorgio Buonanno, Professore ordinario di Fisica tecnica presso il Dipartimento di Ingegneria Civile e Meccanica dell’università di Cassino e studioso da decenni dei fenomeni legati all’inquinamento indoor, ha posto una questione apparentemente elementare: entrando in una stanza siamo davvero in grado di sapere se l’aria che stiamo respirando è di buona qualità?

Siamo abituati a controllare ciò che mangiamo e beviamo e disponiamo di reti che ci informano sulle condizioni dell’aria esterna, mentre molto meno diffusa è la consapevolezza di quello che avviene negli ambienti chiusi, nonostante sia proprio lì che trascorriamo gran parte delle nostre giornate. L’inquinamento indoor, inoltre, non dipende soltanto da ciò che arriva dall’esterno, perché agli inquinanti atmosferici possono aggiungersi sorgenti interne legate ai materiali, alle attività svolte e alla stessa presenza degli occupanti.

La pandemia ha reso più evidente un altro aspetto del problema, mostrando quanto ventilazione, affollamento, volume degli ambienti e tempo di permanenza possano incidere sulla trasmissione degli agenti patogeni respiratori. Il principio è relativamente semplice: se in un ambiente viene emesso un contaminante, la sua concentrazione dipenderà anche dalla capacità di rimuoverlo attraverso il ricambio o il trattamento dell’aria. Una parte del rischio può dunque essere governata attraverso la progettazione e la gestione degli edifici.

Tra gli indicatori più semplici da utilizzare c’è la concentrazione di anidride carbonica. La CO₂ non rappresenta naturalmente una misura complessiva della salubrità e non deve essere confusa con gli altri inquinanti presenti nell’ambiente, ma può fornire indicazioni molto utili sull’adeguatezza della ventilazione rispetto al numero di persone presenti. In un locale affollato e scarsamente ventilato tende infatti ad aumentare, rendendo leggibile una condizione che altrimenti rimarrebbe sostanzialmente invisibile.

Oggi questa informazione può essere rilevata attraverso sensori relativamente semplici e tradotta in un linguaggio comprensibile anche a chi non possiede competenze tecniche. È facile immaginare, per esempio, un sistema a semaforo che segnali quando le condizioni richiedono un maggiore ricambio dell’aria. Una possibilità interessante non soltanto per scuole e uffici, ma anche per le abitazioni, dove una camera da letto occupata per molte ore con porte e finestre chiuse può presentare durante la notte condizioni di ventilazione tutt’altro che ottimali.

Quando ciò che si misura può diventare valore

È proprio la possibilità di misurare a creare un ponte tra ricerca scientifica e mercato immobiliare. Sandro Ghirardini, Co-fondatore e CEO di STIMATRIX e Segretario Generale di E-Valuations, esperto di valutazioni immobiliari, ha posto il problema partendo dalla distinzione tra prezzo e valore e dalla capacità del mercato di riconoscere le caratteristiche di un bene. La localizzazione continua a rappresentare uno dei principali fattori nella formazione dei prezzi, ma negli anni abbiamo assistito all’ingresso di nuovi parametri nelle decisioni degli acquirenti.

Il caso più evidente è quello della classe energetica, la cui importanza deriva non soltanto dall’esistenza di edifici più o meno efficienti, ma dalla costruzione di un sistema che ha reso quella differenza leggibile e confrontabile anche dai non specialisti. Oggi un acquirente sa che due appartamenti apparentemente simili possono avere prestazioni energetiche molto diverse e dispone di un indicatore sintetico attraverso il quale orientarsi.

Per la salubrità il passaggio da compiere è analogo. Finché la qualità indoor rimane un insieme di caratteristiche difficili da leggere, il mercato fatica a riconoscerne il valore; se invece qualità dell’aria, comfort termoigrometrico, ventilazione, acustica e altri parametri potranno essere misurati attraverso criteri condivisi e comunicati con un linguaggio comprensibile, diventerà possibile confrontare gli immobili anche sulla base della qualità degli ambienti interni.

Su questa relazione tra qualità del costruito, domanda e trasformazione del mercato si sono inserite anche le considerazioni di Giuseppe Giannone, Delegato Anci Puglia all’Urbanistica e Sindaco di Sannicandro di Bari, che ha richiamato la necessità di far uscire la salubrità da una dimensione esclusivamente specialistica e di tradurla in una caratteristica percepibile da chi acquista o utilizza un immobile. Il passaggio decisivo è infatti quello che porta una prestazione tecnica a essere riconosciuta dall’utente: finché il vantaggio rimane invisibile o incomprensibile, difficilmente potrà incidere sulle scelte; quando invece può essere dimostrato, comunicato e verificato, diventa un elemento di differenziazione dell’offerta.

È qui che il tema della salute incontra quello del valore immobiliare. Non perché una casa salubre debba automaticamente avere un prezzo più elevato, ma perché il mercato tende a riconoscere ciò che è in grado di comprendere e confrontare. La salubrità potrebbe quindi percorrere una strada simile a quella dell’efficienza energetica: prima materia per specialisti, poi prestazione misurabile e infine caratteristica capace di orientare le decisioni del consumatore.

L’edificio è un sistema, non una somma di prodotti

Ragionare in questi termini significa però abbandonare l’idea che la qualità possa essere ottenuta semplicemente acquistando tecnologie migliori. Roberto Castelluccio, professore associato di Architettura tecnica all’Università Federico II di Napoli, ha sottolineato la necessità di considerare l’edificio come un sistema complesso, nel quale temperatura, umidità, materiali, distribuzione degli spazi, sicurezza e impianti interagiscono continuamente.

Un serramento molto performante, un materiale innovativo o un impianto efficiente non garantiscono da soli la qualità complessiva dell’edificio. È la coerenza tra le diverse componenti a determinare il risultato, e questa coerenza deve essere costruita in rapporto alle caratteristiche climatiche e ambientali del luogo.

Per secoli l’architettura ha dovuto necessariamente confrontarsi con il clima, sfruttando orientamento, ventilazione naturale, ombreggiamento e proprietà dei materiali. La disponibilità di energia e lo sviluppo degli impianti hanno successivamente permesso di compensare artificialmente molte scelte progettuali, consentendo di riscaldare e raffrescare edifici non sempre coerenti con il contesto nel quale sorgevano. Il cambiamento climatico e la necessità di ridurre i consumi rendono oggi sempre meno sostenibile questo approccio.

Nel clima mediterraneo, per esempio, la protezione dall’irraggiamento estivo non può essere considerata un dettaglio: schermature e ombreggiamento incidono direttamente sul comfort interno e sul fabbisogno di raffrescamento. Allo stesso modo, la ventilazione deve essere pensata insieme alle caratteristiche dell’involucro, soprattutto perché edifici sempre più isolati e a tenuta d’aria possono presentare problemi di qualità indoor se al miglioramento energetico non corrisponde un adeguato ricambio dell’aria.

Anche le patologie edilizie rientrano nello stesso ragionamento. Umidità, condense, infiltrazioni e muffe non possono essere affrontate semplicemente eliminandone gli effetti visibili, ma richiedono una diagnosi capace di individuarne le cause. Salubrità e durabilità finiscono quindi per incontrarsi: un edificio capace di gestire correttamente acqua, umidità, aria e temperatura sarà più sano per le persone e, nello stesso tempo, avrà maggiori possibilità di conservare nel tempo le proprie prestazioni.

Non respiriamo soltanto gli spazi: li percepiamo con tutto il corpo

La qualità dell’aria rappresenta tuttavia soltanto una parte del rapporto tra edificio e salute. Le neuroscienze applicate all’architettura stanno contribuendo ad ampliare ulteriormente il campo, studiando il modo in cui lo spazio costruito può influenzare processi percettivi, cognitivi, emotivi e fisiologici.

Antonio Sorrentino, architetto e ricercatore specializzato in neuroscienze applicate all’architettura e neurofenomenologia, in questo ambito, ha richiamato l’attenzione sulla necessità di osservare l’architettura non soltanto come oggetto, ma dal punto di vista di chi la vive. Un ambiente viene percepito attraverso l’intero corpo e la nostra esperienza nasce dall’interazione simultanea tra proporzioni, distanze, luce, materiali, suoni, odori, texture e movimento, ai quali si aggiungono componenti emotive, culturali e simboliche.

La luce è uno degli esempi più evidenti. Quella naturale cambia intensità, direzione e caratteristiche nel corso della giornata e partecipa alla regolazione dei ritmi biologici; per questo anche l’illuminazione artificiale non dovrebbe essere progettata considerando esclusivamente la quantità di luce disponibile, ma tenendo conto dell’interazione tra ambiente, attività svolte e organismo.

Nello stesso quadro si inserisce la progettazione biofilica, che non coincide semplicemente con l’introduzione di piante negli interni, ma riguarda più in generale il rapporto con la natura attraverso materiali, forme, visuali, luce e configurazione dello spazio. Da questa prospettiva emerge l’ipotesi di affiancare alle dimensioni ambientale, economica e sociale della sostenibilità anche una dimensione neuropsicofisiologica, capace di considerare gli effetti che gli ambienti producono sulle persone.

Dalla ricerca all’industria: la salubrità entra nella filiera

È nel passaggio dalla ricerca al cantiere che il concetto di salubrità deve però dimostrare di poter diventare pratica quotidiana. La tavola rotonda con le imprese ha restituito da questo punto di vista un quadro significativo, perché ha messo insieme competenze che interessano parti diverse dell’edificio: Rubner Haus, con Claudia Dei, sul fronte dei sistemi costruttivi e dell’involucro; Griesser Italia, con Filippo Alberto D’Aprile, per il controllo solare e le schermature; IRSAP, con Michelangelo Nasca, nell’ambito degli impianti e della ventilazione; Phoebe Technology, con Francesco Bartaloni, sul versante delle tecnologie per il trattamento e la qualità dell’aria.

Il dato interessante non è tanto la disponibilità della singola soluzione, quanto la necessità di far funzionare insieme tecnologie che intervengono su aspetti differenti dello stesso problema. Un involucro ad alte prestazioni contribuisce a contenere le dispersioni e a migliorare il comfort, ma richiede una corretta gestione del ricambio dell’aria; una schermatura solare può limitare il surriscaldamento prima ancora che sia necessario ricorrere alla climatizzazione; ventilazione e trattamento dell’aria possono intervenire sulle condizioni indoor, ma devono essere dimensionati sulla reale destinazione d’uso, sull’affollamento e sulle caratteristiche dell’edificio.

La tavola rotonda ha mostrato, in sostanza, che la casa salubre non si acquista da un catalogo. È il risultato di una filiera nella quale progettisti, produttori, installatori e utilizzatori devono condividere obiettivi e informazioni. La qualità del singolo componente rimane fondamentale, ma perde significato se non viene inserita in un sistema coerente.

Ed è proprio sul rapporto tra innovazione, filiera e capacità di trasformare le soluzioni tecniche in un risultato concretamente fruibile che si inserisce anche il contributo di Antonio Stragapede, Consigliere Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Bari. La disponibilità di tecnologie evolute, infatti, non elimina la necessità di una cultura progettuale e costruttiva capace di integrarle, né quella di accompagnare il committente e l’utilizzatore nella comprensione delle prestazioni dell’edificio. La sfida non consiste soltanto nell’innovare il prodotto, ma nel fare in modo che l’innovazione produca effettivamente migliori condizioni di vita.

La tecnologia funziona soltanto se sappiamo usarla

Quest’ultimo aspetto diventa particolarmente evidente quando l’edificio viene consegnato a chi dovrà abitarlo. Un impianto di ventilazione meccanica, per esempio, perde gran parte della propria utilità se viene spento perché l’occupante teme un consumo eccessivo o non comprende la funzione che svolge. È un caso apparentemente banale, ma racconta uno dei problemi più importanti della transizione tecnologica: una prestazione prevista dal progetto non coincide necessariamente con quella che si ottiene nella vita quotidiana.

Gli edifici sempre più sofisticati richiedono quindi una nuova cultura dell’uso. La sensoristica può contribuire a colmare questa distanza, perché permette di rendere comprensibili grandezze che altrimenti rimarrebbero astratte: sapere quando la qualità dell’aria sta peggiorando, quando è opportuno ventilare un locale o quando temperatura e umidità escono dalle condizioni ottimali significa trasformare l’utente da semplice destinatario della tecnologia a parte attiva nella gestione dell’edificio.

In questo senso, la salubrità non si conclude con il progetto e nemmeno con il cantiere, ma attraversa l’intero ciclo di vita dell’immobile, dalla scelta dei materiali alla posa, dalla regolazione degli impianti alla manutenzione e all’uso quotidiano. È anche questa continuità a distinguere un edificio semplicemente dotato di tecnologie avanzate da un edificio realmente capace di garantire nel tempo determinate prestazioni.

Demografia, scuole e turismo: perché la salubrità riguarda il futuro delle città

A rendere ancora più urgente questo cambiamento è la trasformazione demografica. L’invecchiamento della popolazione europea modifica progressivamente anche la domanda abitativa, perché una società con una quota crescente di persone anziane avrà bisogno di case più accessibili, confortevoli, sicure e facili da gestire, nelle quali qualità dell’aria, benessere termoigrometrico e servizi potranno assumere un peso maggiore rispetto al passato.

L’immobile tenderà così a essere considerato sempre meno come una semplice combinazione di spazio e dotazioni tecnologiche e sempre più come un’infrastruttura capace di offrire servizi alla persona. Una trasformazione particolarmente importante in un Paese nel quale molte generazioni più giovani potrebbero trovarsi non tanto ad acquistare nuove abitazioni, quanto a ereditare e dover riqualificare un patrimonio costruito diversi decenni fa.

Il tema si estende inevitabilmente agli edifici collettivi. Nelle scuole, dove affollamento e permanenza prolungata rendono particolarmente importante il ricambio dell’aria, il monitoraggio di alcuni parametri potrebbe diventare uno strumento ordinario di gestione e prevenzione; negli uffici la qualità indoor si intreccia con il benessere dei lavoratori, mentre nel settore dell’ospitalità può trasformarsi anche in un elemento competitivo.

Massimo Salomone, presidente della sezione Turismo di Confindustria Bari-BAT, ha evidenziato proprio come, nelle strutture ricettive, salubrità e qualità dell’esperienza siano ormai difficilmente separabili. Una camera ben ventilata, silenziosa, correttamente climatizzata e illuminata non è soltanto il risultato di una buona progettazione tecnica, ma una componente del servizio offerto all’ospite e delle condizioni di lavoro di chi opera nella struttura. Anche in questo caso una caratteristica apparentemente tecnica può quindi trasformarsi in qualità percepita e, di conseguenza, in valore.

Rendere visibile la qualità che oggi non vediamo

È probabilmente questo il passaggio più interessante emerso dal confronto di Bari: molte delle conoscenze e delle tecnologie necessarie a costruire ambienti più salubri esistono già, mentre ciò che ancora manca è un linguaggio sufficientemente condiviso per trasformare quelle prestazioni in informazioni immediatamente comprensibili a progettisti, imprese, amministrazioni, proprietari e cittadini.

La storia recente dell’efficienza energetica dimostra che la percezione del mercato può cambiare. Vent’anni fa la classe energetica era un concetto quasi esclusivamente tecnico; oggi è un’informazione che compare negli annunci immobiliari e che un acquirente può utilizzare per confrontare due case. Se un percorso analogo riuscisse a rendere leggibile la qualità indoor, anche la salubrità potrebbe progressivamente entrare nel modo in cui valutiamo gli edifici.

Perché questo accada, però, servirà un lavoro comune. La ricerca dovrà continuare a individuare parametri affidabili e metodi di valutazione; i progettisti dovranno tradurli in soluzioni coerenti; l’industria dovrà mettere a disposizione tecnologie integrate e verificabili; il settore immobiliare dovrà imparare a riconoscere e comunicare queste prestazioni; le istituzioni potranno contribuire a diffondere una cultura della prevenzione, a partire dagli edifici pubblici. E soprattutto gli utenti dovranno essere messi nella condizione di comprendere che la qualità di una casa non coincide soltanto con ciò che si vede.

La vera innovazione potrebbe allora non consistere nell’aggiungere un’altra tecnologia alle nostre abitazioni, ma nel cambiare le domande che facciamo quando le progettiamo, le ristrutturiamo o le acquistiamo. Accanto a quanto costa, quanti metri quadrati misura, quanta energia consuma e dove si trova, potremmo cominciare a chiederci quale aria respireremo, quale luce avremo durante il giorno, come sarà gestito il caldo estivo, quali materiali ci circonderanno e quale qualità dello spazio accompagnerà la nostra vita quotidiana.

Quando queste domande diventeranno normali, la salubrità avrà smesso di essere una qualità invisibile dell’edificio e potrà diventare parte integrante del valore dell’abitare.